Immobilie vererben oder verschenken? Eric Promm - Das Immobilien-Nachfolge-Paket
Immobilie vererben oder schenken: Warum du verschiedene Wege vergleichen solltest!
Eine Immobilie innerhalb der Familie weiterzugeben, gehört zu den Entscheidungen, die häufig über viele Jahre hinweg wirtschaftliche und rechtliche Folgen haben können.
Trotzdem wird die Nachfolge in vielen Familien lange vertagt.
Oft lautet der Plan schlicht: Die Kinder werden die Immobilie irgendwann erben.
Das kann eine mögliche Lösung sein. Es ist aber nicht die einzige.
Neben einer späteren Vererbung kommen je nach Ausgangssituation beispielsweise eine Schenkung, ein Verkauf innerhalb der Familie, ein Verkäuferdarlehen, eine Leibrente oder Modelle mit Nießbrauch oder Wohnrecht infrage.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur:
Wer soll die Immobilie bekommen?
Ebenso wichtig ist die Frage:
Auf welchem Weg soll sie übertragen werden?
Warum die Art der Übertragung wichtig sein kann
Bei einer Immobilienübertragung greifen verschiedene wirtschaftliche, steuerliche, familiäre und rechtliche Faktoren ineinander.
Schon kleine Unterschiede in der Ausgangslage können die Bewertung einer Gestaltung verändern.
Dazu gehören beispielsweise:
• der Wert der Immobilie
• der Gebäude und Grundstücksanteil
• die familiäre Beziehung zwischen Eigentümer und Empfänger
• frühere Schenkungen
• bestehende Finanzierungen
• gewünschte Versorgungsleistungen
• mögliche Nießbrauch oder Wohnrechte
• die weitere Nutzung der Immobilie
• mögliche Pflichtteilsansprüche
Deshalb gibt es nicht die eine Lösung, die automatisch für jede Familie richtig ist.
Vererben und Schenken sind nicht die einzigen Möglichkeiten
Viele Eigentümer denken bei Immobiliennachfolge zuerst an zwei Varianten.
Entweder wird die Immobilie später vererbt oder bereits zu Lebzeiten verschenkt.
In der Praxis können aber auch entgeltliche oder teilweise entgeltliche Modelle eine Rolle spielen.
Dazu gehören beispielsweise Verkäuferdarlehen oder Kaufpreisrenten.
Auch Nießbrauch und Wohnrechte können Teil einer Gestaltung sein.
Welche Variante sinnvoll ist, hängt von der konkreten Situation ab. Deshalb sollte eine Entscheidung nicht allein aufgrund einer allgemeinen Empfehlung getroffen werden.
Warum Modellrechnungen hilfreich sein können
Das Immobilien-Nachfolge-Paket von Eric Promm arbeitet mit vereinfachten Modellrechnungen.
Der Vorteil solcher Berechnungen liegt nicht darin, ein persönliches Ergebnis vorherzusagen.
Sie können vielmehr sichtbar machen, welche Stellschrauben überhaupt existieren.
So lassen sich beispielsweise verschiedene Steuerbelastungen, Abschreibungswirkungen oder Zahlungsströme nebeneinander betrachten.
Der Anbieter zeigt in einem Beispiel mit einer vermieteten Wohnimmobilie mehrere mögliche Wege und deren wirtschaftliche Auswirkungen unter festgelegten Annahmen.
Dabei entsteht in einem Vergleich ein wirtschaftlicher Modellunterschied von 112.200 Euro.
Wichtig ist die Einordnung: Diese Zahl ist keine versprochene Steuerersparnis. Sie gilt ausschließlich innerhalb des dargestellten Modellfalls.
Gerade dieser Hinweis macht deutlich, wofür solche Berechnungen geeignet sind.
Sie sollen Unterschiede sichtbar machen, nicht individuelle Beratung ersetzen.
Was passiert, wenn nichts geplant wird?
Auch keine aktive Gestaltung vorzunehmen, ist letztlich eine Entscheidung.
Wenn eine Immobilie bis zum Tod im bisherigen Eigentum bleibt, greifen später die dann geltenden erbrechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen.
Ob dies sinnvoll oder ungünstig ist, lässt sich nicht pauschal sagen.
Problematisch wird es vor allem dann, wenn andere Möglichkeiten nie geprüft wurden.
Eine bereits vollzogene Übertragung oder ein eingetretener Erbfall lässt sich häufig nicht einfach rückgängig machen.
Deshalb kann es sinnvoll sein, verschiedene Wege frühzeitig zu verstehen.
Welche Rolle spielt der Zeitpunkt?
Bei verschiedenen Nachfolgethemen können Zeiträume eine wichtige Rolle spielen.
Dazu gehören beispielsweise steuerliche Freibeträge und die Berücksichtigung bestimmter früherer Erwerbe.
Das bedeutet nicht, dass eine frühe Übertragung automatisch sinnvoll ist.
Es bedeutet lediglich, dass Zeit ein möglicher Faktor bei der Planung sein kann.
Welche Zeiträume im konkreten Fall relevant sind, sollte ein Steuerberater oder anderer befugter Fachberater prüfen.
Was bietet das Immobilien-Nachfolge-Paket?
Das Paket wurde als digitales Informations, Arbeits und Planungssystem aufgebaut.
Es enthält verschiedene Komponenten, die aufeinander aufbauen.
Leitfaden und Arbeitsblätter
Mit dem Leitfaden kannst du zentrale Themen der Immobiliennachfolge systematisch durchgehen.
Bearbeitbare Arbeitsblätter sollen dabei helfen, wichtige Informationen festzuhalten.
Vergleich verschiedener Nachfolgewege
Das Paket betrachtet mehrere Gestaltungen nebeneinander.
Dazu zählen Vererbung, Schenkung, Nießbrauch, Wohnrecht, Verkauf, Verkäuferdarlehen, Leibrente und Hybridmodelle.
Excel Rechner
Mit den enthaltenen Rechnern können verschiedene Modellannahmen nachvollzogen werden.
Genannt werden unter anderem Rechner für Abschreibung, Verkäuferdarlehen, Rentenbarwert, Varianten und Todesszenarien.
Musterfälle
Drei ausführliche Fälle sollen zeigen, wie die Modelle praktisch angewendet und verglichen werden können.
Stresstests
Nachfolgeplanungen funktionieren nicht immer unter idealen Bedingungen.
Deshalb werden auch Situationen wie Pflege, Tod, Scheidung, Insolvenz, Pflichtteil und Zahlungsfähigkeit betrachtet.
Beraterunterlagen
Ein eigener Teil des Pakets dient dazu, Informationen für Fachberater vorzubereiten.
So kannst du beispielsweise relevante Daten und Fragen für Steuerberater oder Notar zusammentragen.
Warum eine gute Vorbereitung auf den Steuerberater wichtig ist
Ein Steuerberater kann eine Gestaltung nur auf Grundlage der konkreten Fakten beurteilen.
Je besser deine Ausgangslage dokumentiert ist, desto gezielter kann das Gespräch geführt werden.
Statt im ersten Termin ausschließlich Daten zusammenzutragen, kannst du bereits mit konkreten Fragen kommen.
Das Paket nennt beispielsweise Fragen zu Abschreibungsgrundlagen, Vorerwerben, Freibeträgen, möglichen Steuern in unterschiedlichen Szenarien oder der Behandlung von Kaufpreis und Zinszahlungen.
Die Antworten auf diese Fragen liefert anschließend der jeweilige Fachberater.
Auch der Notartermin braucht Vorbereitung
Der Notar setzt eine rechtliche Gestaltung nicht im luftleeren Raum um.
Vorher sollte geklärt werden, welches wirtschaftliche Ziel überhaupt erreicht werden soll.
Soll der bisherige Eigentümer weiterhin Einnahmen erhalten?
Soll ein Nießbrauch bestehen bleiben?
Sind Rückforderungsrechte vorgesehen?
Welche Sicherheiten werden benötigt?
Welche Eigentumsquoten sollen entstehen?
Wenn diese Fragen bereits vor dem Termin strukturiert wurden, lässt sich die eigentliche Vertragsgestaltung zielgerichteter besprechen.
Die Versorgung des bisherigen Eigentümers nicht vergessen
Eine Immobilienübertragung betrifft nicht nur den Empfänger.
Auch die finanzielle Situation des bisherigen Eigentümers ist wichtig.
Wenn eine vermietete Immobilie bisher laufende Mieteinnahmen liefert, kann eine Übertragung Einfluss auf diese Einnahmen haben.
Bei verschiedenen Modellen können deshalb beispielsweise Nießbrauch, Rentenzahlungen oder Darlehensraten eine Rolle spielen.
Auch hier gilt: Das passende Modell hängt von der individuellen Situation ab.
Warum Stresstests sinnvoll sind
Eine Nachfolgeplanung kann viele Jahre Bestand haben.
Deshalb sollte nicht nur geprüft werden, ob sie heute funktioniert.
Es lohnt sich auch zu überlegen, was passiert, wenn sich die Lebenssituation verändert.
Was geschieht bei Pflegebedürftigkeit?
Was passiert bei einer Scheidung des Empfängers?
Wie wirkt sich eine Insolvenz aus?
Was geschieht bei einem frühen Tod?
Welche Folgen können Pflichtteilsansprüche haben?
Solche Fragen können unangenehm sein. Gerade deshalb gehören sie zu einer verantwortungsvollen Planung.
Für wen eignet sich das Nachfolge-Paket?
Das Produkt eignet sich vor allem für Eigentümer, die sich zunächst selbst einen fundierten Überblick verschaffen möchten.
Du musst dafür kein Steuerexperte oder Jurist sein.
Die Unterlagen sollen komplexe Modelle verständlicher aufbereiten und wichtige Fragen sichtbar machen.
Besonders sinnvoll kann das Paket sein, wenn du mehrere mögliche Übertragungswege vergleichen möchtest und anschließend vorbereitet in die Fachberatung gehen willst.
Wo liegen die Grenzen?
Das Paket kann keine individuelle Prüfung ersetzen.
Jede Immobiliennachfolge hängt von persönlichen Umständen ab.
Dazu gehören Familienstruktur, Immobilienwerte, Finanzierungen, bereits erfolgte Übertragungen, bestehende Verträge und viele weitere Faktoren.
Deshalb können weder ein Excel-Rechner noch ein Musterfall verbindlich entscheiden, welche Gestaltung für dich optimal ist.
Der Nutzen liegt in der Vorbereitung.
Fazit
Eine Immobiliennachfolge sollte nicht ausschließlich aus der Frage bestehen, wer eine Immobilie irgendwann bekommt.
Ebenso wichtig ist, auf welchem Weg die Übertragung stattfinden soll, welche wirtschaftlichen Folgen damit verbunden sein können und wie die Versorgung der Beteiligten gestaltet wird.
Das Immobilien-Nachfolge-Paket schafft dafür eine strukturierte Arbeitsgrundlage.
Du kannst verschiedene Modelle kennenlernen, Modellrechnungen nachvollziehen, Risiken prüfen und deine Unterlagen für Steuerberater und Notar vorbereiten.
Damit ersetzt das Paket keine professionelle Beratung.
Es kann aber dazu beitragen, dass du besser verstehst, worüber in dieser Beratung überhaupt entschieden werden muss.
