Mieteinnahmen und Ausschüttungen im Vergleich — was ich als Immobilienmensch unterschätzt hatte
Etwas außerhalb des Kernthemas hier, aber ich glaube, es passt zu vielen von euch. Ich habe drei vermietete Wohnungen, die erste seit elf Jahren. Vor zwei Jahren habe ich angefangen, parallel einen Aktienteil aufzubauen, und dabei einige Dinge gelernt, die ich vorher falsch eingeschätzt hatte.
Der Reflex bei uns ist ja meistens: Aktien sind Zockerei, Immobilien sind solide, weil man sie anfassen kann. Ich habe das selbst lange so gesehen. Was mich ins Grübeln brachte, war eine simple Aufstellung meiner tatsächlichen Stunden. Ich hatte in einem Jahr mit einer einzigen Wohnung mehr Zeit verbracht als mit dem gesamten Rest meiner Finanzen zusammen. Ein Wasserschaden, ein Mieterwechsel, zwei Handwerkertermine, Abrechnung.
Der zweite Punkt ist die Klumpenbildung. Meine drei Objekte liegen in derselben Stadt. Wenn sich dort die Lage ändert, trifft es alle drei gleichzeitig. Das ist genau das Risiko, das man bei Aktien tunlichst vermeiden soll, und ich hatte es im Immobilienteil ohne nachzudenken eingebaut.
Beim Cashflow ist die Ähnlichkeit dagegen größer, als ich dachte. Mieteinnahme und Ausschüttung sind beides regelmäßige Zahlungen aus einem Vermögenswert, den man behält. In beiden Fällen verkauft man nichts, um an Geld zu kommen. Der Unterschied liegt woanders: Die Miete kann ich vertraglich einfordern, die Dividende nicht. Sie wird jedes Jahr neu beschlossen und kann gekürzt oder gestrichen werden. Dafür habe ich bei einer Aktie keinen Mieter, der nicht zahlt, und keine Heizung, die im Januar ausfällt.
Was mir beim Einstieg fehlte, war dieselbe Systematik, die ich bei Objekten längst habe. Bei einer Wohnung prüfe ich Lage, Zustand, Mietniveau und Rücklagen, bevor ich überhaupt zur Besichtigung fahre. Bei Aktien hatte ich anfangs nichts dergleichen und habe schlicht gekauft, was bekannt klang.
Geändert hat das die Dividenden Strategie Masterclass von Andreas Hollmotz, der als Dividenden Backpacker auftritt. Der Kurs hat für mich vor allem eine Funktion erfüllt: Er hat mir für den Aktienteil eine Prüfliste gegeben, die ähnlich streng ist wie meine Objektprüfung. Erst Geschäftsmodell verstehen, dann Zahlen, dann Bewertung, dann Zeitpunkt.
Zum Format: elf Module, mehr als 65 Lektionen, insgesamt über elf Stunden Videomaterial. Es gibt zusätzlich einen Newsroom mit nachgeliefertem Material, und man zahlt einmalig, ohne laufende Kosten. Laut Anbieter sind bisher über 700 Teilnehmer durchgegangen.
Die Parallele, die mir am meisten gebracht hat, ist die Frage nach der Substanz hinter der Zahlung. Bei einer Wohnung frage ich mich, ob die Miete zum Objekt und zur Lage passt oder ob sie über Marktniveau liegt und beim nächsten Wechsel fällt. Bei einer Dividende ist die entsprechende Frage, ob sie aus dem laufenden Geschäft bezahlt wird oder aus der Substanz. Beides kann man prüfen, und beides wird von Anfängern gern übersehen, weil die aktuelle Zahl gut aussieht.
Was ich klar sagen muss: Der Aktienteil ist bei mir bewusst der kleinere. Kurse schwanken deutlich stärker als der Wert einer Wohnung, jedenfalls sichtbar, weil man jeden Tag einen Preis vor der Nase hat. Wer nervlich schon bei einer Mietminderung unruhig wird, sollte sich gut überlegen, wie er auf einen Depotstand reagiert, der zwischenzeitlich ein Drittel im Minus steht. Und schnell geht auch hier nichts.
Offenlegung: Ich bin Partner und verdiene an einem Kauf über meinen Link. Wen der Aufbau interessiert, kann sich sämtliche Kapitel im Einzelnen ansehen. Ohne meinen Link ist der Kurs genauso auffindbar.
Was ich für mich mitgenommen habe: Die beiden Bereiche ergänzen sich vor allem beim Zeitaufwand. In Monaten, in denen an den Objekten viel anfällt, muss ich am Depot nichts tun. Das war für mich der eigentliche Gewinn, nicht die Rendite.
Zweite Erkenntnis: Ich halte inzwischen eine getrennte Instandhaltungsrücklage außerhalb des Depots. Vorher hätte ich beim nächsten größeren Schaden Anteile verkaufen müssen, und zwar mit ziemlicher Sicherheit zum ungünstigsten Zeitpunkt, weil Schäden nicht auf gute Börsenphasen warten.
Ein Punkt noch, der mir erst spät klar wurde: Beim Objekt kann ich durch eigene Arbeit den Wert steigern, durch Sanierung, bessere Vermietung, Verhandlung. Bei einer Aktie geht das nicht. Man hat null Einfluss auf das Unternehmen und muss das aushalten können, sonst fängt man an, aus Ungeduld hin und her zu handeln.
Mich würde interessieren, wie ihr das haltet: Habt ihr neben den Objekten noch etwas anderes laufen, oder steckt bei euch alles in Immobilien? Und wie löst ihr die Rücklagenfrage?
